小弟現有一計劃想請教諗Sir是否可行。

現況

小弟：35歲，低級公務員，月入17,000元，持有何文田已補地價夾屋約值550萬元﹙34校網﹚，另手持現金及股票總數約60萬元。

太太：31歲，會計﹙未有牌﹚，月入20,000元。

計劃

我們兩口子打算換一間相同校網而較細的兩房單位﹙預算420萬元﹚，扣除使費後希望可以套現約100萬元現金，為將來再買第二層樓作首期之用。

由於本人為公務員，我們打算在今次購入新單位時用哥哥的名義購買，以便可以以公務員身份申請綠表資格，在將來購買居屋之用。買到綠表居屋後，我們兩口子搬入自住，而之前購入的細單位則作收租用，目標係夠供新居屋而自己唔使再每月拎錢出來供樓。

其實身邊有不少朋友提議小弟將現樓按出來購買物業。但如果按咗層樓，將來再買第二層樓時又要供樓，豈不是要借兩次錢？小弟自知收入不高，恐怕難以應付。

問：

想請教諗Sir，我的計劃同諗法有冇錯？有冇更好的提議？

另外，因為排綠表資格都可能要幾年先有，而且我都睇中咗一個2019/2020年才建成的新居屋盤。咁套出來的錢，如果不是急於買第二層樓，有甚麼穩健的投資推介？

答：

筆者理解，讀者想將原本間夾屋換做4.2mil的居屋，預計自己可套5.5 - 4.2mil = 1.3mil，扣埋使費預算剩100萬元可作投資。自己必須保持無樓在手，那幾年後又可用公務員福利錄表買居屋，免付地價享平樓價。

當然，有朋友提議過佢夾屋唔使賣，按盡佢拎錢出黎再買樓即可完成二宅。惟讀者擔心自己能否負擔兩邊按揭。由來信估計讀者對借貸力計算一事真一曉不通，最基本夾屋而家欠幾錢都無提供。筆者先假設夾屋現只爭100萬元，加按可至五成套有5.5mil x 50% - 1.0mil = 1.75mil。總借貸2.75mil月供275 / 259 x 10,000 = 10,600元。

套有1.75mil後連同手上現金有1.75 + 0.6 = 2.35mil。那解答讀者能否再買樓？讀者能計入的收入有三項，第一及二項是夫婦兩份收入，第三份是將原有夾屋租出，估計叫價18,000元亦有人承接，始終34校網。留意租金之七成是當作再買樓是可提供的入息證明，令家庭借貸力升為﹙17K + 20K + 18K x 70%﹚/ 10,000 x 2.59mil x 50% = 6.4mil。

計好總借貸力已拆解到對借兩次錢之疑惑。讀者借盡6.4mil，而將夾屋加按後欠2.75mil，即仲有6.4 - 2.75 = 3.65mil借貸力剩低。如下間樓單人名八成上會，4.3mil之下的樓價有能力入手。惟筆者建議讀者將夾屋租出後不要急於買樓，始終個人儲蓄能力不高，現金只60萬元。所以應手持175萬元再自己喺同區租樓。筆者不太贊成清空自己同老婆名再排2019居屋呢件事。首先新居屋唔係平、另外居屋就當第日賺到錢都唔可以好似夾屋咁自由加按，因業主未付地價。但如業主為加按或係於私人市場賣走而補地價，那又失了當日想慳地價買居屋之原意。所以除非你是肯定自己不太能「發圍」，即夫婦人工升幅已限在20,000元，同時屋企又冇咩支援亦無樓在手、否則仍是私樓好。

套有175萬元可投資在穩健的債基。筆者的「穩健」有數據支持。計中國銀行﹙3988﹚、債基，用作計算風險的方差明顯是債基低。加上債基以債券為本，即成為發行人的債權人，連比買股收息成為公司股東之待遇好。至於甚麼買股票想一變二的想法，由讀者來文估計佢投資知識頗為不足，不要亂行。債基就咁買嚟收息有8-10%一年、若再行疊增方案較保守可收年15%利息。

提醒本文計出的6.4mil家庭借貸力頗理論性，實際上一個人有信用卡、有卡數、有私人貸款、有小朋友返學供款，這些事項會不同程度地降低借貸力至低於理論金額。當然，個人借貸力只要交好文件，是可提高的。那讀者175萬元投入120萬元收息年15%月收15,000元，令佢收入除18,000元租金外更有15,000元債基派息，夠Cover10,600元之按揭供款之外，更有成22,000元的月入剩低，高過讀者一個月人工。講到呢度，希望大家收息做得好，產出比你日做10個鐘份糧更高。

 ﹙ 刊出日期：2016年5月13日 ﹚

圖：Shutterstock

以上文章刊於《招職》。